Tworzenie wspólnot mieszkaniowych

Wbrew dość powszechnemu mniemaniu wraz z zakupem własnego mieszkania możemy, ale jednocześnie wcale nie musimy stać się członkami wspólnoty mieszkaniowej. W dużej mierze jest to uzależnione od tego, jaki jest stan prawny budynku, wspólnoty mieszkaniowe funkcjonują więc przede wszystkim tam, gdzie nieruchomość jest własnością jednostek samorządu terytorialnego, deweloperów, zakładów pracy i osób fizycznych. Niekiedy ich założenie jest możliwe nawet w budynku będącym własnością spółdzielni mieszkaniowej, mówimy jednak o zagadnieniu nieco bardziej skomplikowanym.

Sama wspólnota mieszkaniowa najczęściej jest definiowana jako ogół właścicieli lokali wchodzących w skład danej nieruchomości. Jest to tak zwana ułomna osoba prawna, choć bowiem nie ma osobowości prawnej, może pochwalić się zdolnością prawną, możliwością zaciągania zobowiązań, nabywania praw, a nawet pozywania do sądu i bycia pozywaną. Wspólnota nie posiada też odrębnego majątku, ten bowiem, którym dysponuje, należy do właścicieli lokali wchodzących w jej skład. Gdy nabywamy lokal w nieruchomości, której właścicielem jest deweloper, gmina, osoba fizyczna, a nawet zakład pracy, nie musimy starać się o członkostwo we wspólnocie mieszkaniowej, ta bowiem powstaje w sposób automatyczny. Jej członkiem stajemy się w tym samym momencie, w którym podpisujemy akt notarialny dotyczący zakupu mieszkania. Nieco inaczej sytuacja przedstawia się wówczas, gdy nasze mieszkanie znajduje się w budynku, którego właścicielem jest spółdzielnia mieszkaniowa. Owszem, również w tym przypadku możemy mówić o automatycznym powstaniu wspólnoty, z sytuacją taką mamy jednak do czynienia dopiero wówczas, gdy wyodrębniona zostanie własność ostatniego (a nie pierwszego) lokalu w danej nieruchomości.

O wcześniejszym utworzeniu wspólnoty może być mowa jedynie wówczas, gdy uchwała o takiej treści zostanie podjęta przez większość właścicieli lokali. Tak w jednym, jak i w drugim przypadku powołanie do życia wspólnoty wymaga jednak dodatkowych czynności. Jeśli wspólnota powstaje automatycznie, konieczne jest powołanie do życia jej zarządu. Nie można też zapomnieć o uzyskaniu numerów REGON i NIP, a także o tym, że wspólnota powinna mieć własne konto bankowe. Wspólnota zakładana w budynku należącym do spółdzielni mieszkaniowej musi zostać utworzona w oparciu o odpis księgi wieczystej nieruchomości. Pozwoli to na określenie, czy można już mówić o większości, która rzeczywiście pozwala na jej założenie. Koszt odpisu nie jest duży, należy jednak liczyć się z tym, że księga wieczysta nieruchomości nie musi być kompletna, często brakuje w niej bowiem wpisów odnoszących się do zawartych stosunkowo niedawno aktów notarialnych.

Zarząd i zarządca – jak dbać o interesy wspólnoty?

Zarówno mieszkańcy, jak i właściciele lokali znajdujących się we wspólnocie mieszkaniowej dość powszechnie używają zamiennie określeń zarząd oraz zarządca wspólnoty. Tymczasem oba terminy różnią się między sobą, nie powinniśmy przy tym zapominać, że różnica jest znacząca.

Efektywne zarządzanie wspólnotą jest możliwe przede wszystkim wówczas, gdy posiada ona zarząd albo zarządcę. Co więcej, jeśli w jej skład wchodzi osiem lub więcej lokali, posiadanie zarządu jest nie możliwością, ale obowiązkiem w świetle przepisów Ustawy o własności lokali. Zarząd to organ, w którego skład, w zdecydowanej większości przypadków, wchodzą osoby, które posiadają lokale mieszkalne w danej wspólnocie. Przepisy pozwalają jednak tworzyć zarząd również osobom z zewnątrz. Co więcej, zarząd może być również powierzony. Ten ostatni przypadek znajduje zastosowanie wówczas, gdy wspólnota uznaje, że ciążące na niej obowiązki związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną powinny zostać powierzone firmie lub osobie trzeciej. W zdecydowanej większości przypadków to jednak wspólnota wybiera zarząd i odpowiada za utrzymanie budynku w odpowiednim stanie. Niestety, mówimy o szeregu czynności, wskazane jest więc posiadanie nie tylko czasu i pewnych środków, ale również umiejętności, jeśli chce się wywiązywać z powierzonych nam obowiązków we właściwy sposób.

Wśród zróżnicowanych zadań zarządu wypada wspomnieć i o tym, że to on reprezentuje wspólnotę na zewnątrz. Nawiązuje też w jej imieniu kontakty z poszczególnymi właścicielami lokali i odpowiada za bieżące czynności niezbędne, aby wspólna część nieruchomości była utrzymana w jak najlepszym stanie. Mówiąc o zarządcy nieruchomości powinniśmy pamiętać o tym, że funkcję tę może piastować zarówno osoba fizyczna, jak i firma. Nie każdy może jednak liczyć na objęcie takiego stanowiska, konieczne jest bowiem zdanie odpowiednich egzaminów i wpisanie do ogólnopolskiego rejestru skupiającego zarządców nieruchomości.

Obowiązki zarządcy są szerokie, odpowiada on bowiem za to wszystko, co wiąże się z prawidłowym funkcjonowaniem nieruchomości. Troska o nieruchomość ze strony zarządu oraz zarządcy różni się już choćby dlatego, że członkowie zarządu nie muszą posiadać licencji, oczekuje się więc od nich przede wszystkim zaangażowania. Dodatkowo, zarządca musi posiadać ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej, które chroni osoby powierzające mu opiekę nad nieruchomością przed ewentualnymi błędnymi decyzjami. Zarząd musi przestrzegać prawa i zarządzać nieruchomością w jej interesie, zarządca musi zaś liczyć się z tym, że podjęcie błędnej decyzji może postawić go przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej.

Pozostałości PRL na rynku nieruchomości

Nie da się ukryć, że po tej szarej epoce w naszej historii pozostały użytki, z których korzystamy aż do dziś. Na myśli mam głównie powierzchnie użytkowe, mieszkalne, zamieszkane przez dużą część Polaków. W latach 70 XX wieku budowano bardzo szybko i bardzo dużo. W 1978 roku do użytku oddano aż 284 tys. lokali mieszkalnych. 

Wczoraj i dziś…  

W ubiegłych latach na polski rynek mieszkalny trafiło około 140 tysięcy mieszkań i lokali użytkowych. I ta tendencja się utrzymuje. To ponad połowa mniej niż za czasów Gierka. Dlatego słusznym jest zadanie sobie pytania – Czy to dobrze czy to źle? Czy może coś się powinno zmienić? Jeśli tak, to w którą stronę – więcej mniejszych mieszkań czy więcej większych mieszkań? 

W PRL-u mieszkania charakteryzowały się niewielką lub średnią powierzchnią. W tamtych latach średnio przyjmowało się, że mieszkanie, w którym można uporządkować swoje życie, powinno mieć 60 metrów kwadratowych. Od tamtej pory ta liczba się zwiększa. Dziś średnia powierzchnia powierzchni mieszkalnej to około 100 metrów kwadratowych. I choć mieszkań w obecnych czasach oddawanych jest mniej to są one znacznie większe, przestronniejsze i wygodniejsze. 

Rok 2003 rokiem rekordowym      

Rok 2003 okazał się bardzo owocny dla branży budowlanej. Oddano wtedy do użytku aż 18,8 kilometrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej, bijąc tym rekord z końcówki lat 70. XX wieku. 

Ostatnie lata pokazały, że rynek mieszkaniowy w Polsce na nowo się rozwija. Mieszkania, które powstają są przestronne, duże, cechuje je komfort, wygoda i przede wszystkim nowoczesność. XXI wiek przyniósł nam rozwój i postęp, który nie wiąże się tylko z aspektami technologicznymi. Związany jest także z naszymi potrzebami. Dlatego zjawisko, które jest obecne od kilku lat na polskim rynku mieszkaniowym potwierdza fakt, że ludzie zwracają uwagę przede wszystkim na wygodę, jakość i komfort, a nie, tak jak było w PRL-u, na ilość. Mniejsze mieszkania są odpowiedzią na wymagania ludzi, którzy zaczęli odzwyczajać się od ogromnych i pustych przestrzeni w imię mniejszych, komfortowych mieszkań, w których odczuwalne jest rodzinne ciepło. 

Dom bez schodów

Marzysz o postawieniu własnego domu? W takim razie na pewno masz już jakieś związane z tym plany. Jednak nie jest to taka prosta sprawa jak się niektórym wydaje. Trzeba brać bowiem pod uwagę nie tylko same koszty, które są różne w zależności od tego jaka ilość nieruchomości będzie oraz czy musimy kupować działkę czy też już mamy takową. Do tego doliczmy także potężną ilość czasu jaką w taką budowę trzeba włożyć. Trzeba mieć na uwadze to, że budowa domu może trwać nawet kilka lat w zależności od tego jakimi środkami dysponujemy.

Jednak każdy ma inne oczekiwania względem nieruchomości. Zdarzają się osoby, które wolą kupić już gotowy dom i dopłacić niż sami wszystkiego pilnować. Jednak najczęściej podjęta jest decyzja budowy domu samodzielnie. Dzięki temu, możemy rozplanować rozkład pomieszczeń oraz gabaryty budowli. Jednak niekiedy potrzebne są wyjątkowe umiejętności i naprawdę dobre plany, aby postawić wymarzony dom. Taka właśnie ciekawa nieruchomość powstała w wyniku potrzeb starszej pary, której nie służy chodzenie po schodach.

Czy to możliwe?

Wiadomo, że osoby starsze nie lubią się poruszać po schodach. Wymaga to ogromnego wysiłku i męczy, szczególnie jeśli musimy pokonać kilka razy takie schody. Dlatego też, projektanci Przemek Kaczkowski i Ola Targońska mieli nieco utrudnione zadanie. Mieli oni bowiem zaprojektować dom, który nie będzie miał ani jednego schodka. Jednak nie jest to takie proste. Podczas budowy pojawiły się pewne prawne komplikacje. Okazało się bowiem, że jak na dom parterowy to jest on zbyt wysoki. Dlatego też, projektanci musieli nieco zmienić bryłę nieruchomości. Elewacja został więc z jednej strony podniesiona. W tym celu usypane zostało nieduże wzniesienie.

Słońce i przestrzeń
Bryła otwarta jest od strony krajobrazowej widoku, a zamknięta od ulicy i podjazdu. Dzięki temu, hałas uliczny nie jest słyszalny. Budynek jest bardzo przytulny, ponieważ wnętrza mają zarówno wysokie jak i niskie pokryte białymi deskami sufity. Dom posiada także inteligentna instalację, która steruje wszelkimi urządzeniami. Budynek podzielony jest na dwie części: sypialną z tarasem oraz dzienną. We wnętrzach dominuje drewno oraz kamień. Panuje także doskonałe naświetlenie nawet w ciemne dni gdyż budynek ma oszklone fasady.

Kiedy podatek od sprzedaży działki?

Chcesz mieć w końcu własny dom? Jeśli tak, to na pewno musisz o budowie. Mając własną działkę, sprawa jest o wiele łatwiejsza. Przede wszystkim, nie musimy szukać odpowiedniego miejsca i odkupować działki. Co więcej, jeśli jest to działka budowlana, unikamy biegania po urzędach i biurokracji. W przypadku własnego domu, możemy sami decydować o tym, jak będą rozmieszczone wszelkie pokoje, możemy dopilnować robót i monitorować postępy. Co więcej, możemy podjąć decyzje o tym, gdzie będzie kuchnia i toaleta, czyli pomieszczenia, których w kupionym domu nie da się zwykle przemieścić lub wiąże się to z ogromnym wkładem.

Niektórzy jednak preferują kupno już gotowego domu. Jest to wygodniejsza opcja dla tych, którzy chcą się od razu przeprowadzić, ponieważ nie trzeba czekać nawet kilku lat na to, aż będzie ukończony. Możemy oczywiście kupić dom, zanim będzie jeszcze postawiony i tak się zazwyczaj robi. Jednak nie mamy w tym przypadku konieczności załatwiania wszelkich spraw, poszukiwania robotników itp. wprowadzamy się do gotowego domu. Jednak dobrze jest sprzedać w takim wypadku posiadana działkę, aby uzyskać pieniądze na kupno domu. Nie pokryje to w żadnym wypadku całości, ale przynajmniej trochę. Jednak trzeba się liczyć z dość sporym podatkiem dochodowym.

Podatek – jak go uniknąć lub zmniejszyć?
Jako właściciel działki na pewno masz świadomość tego, że w przypadku sprzedaży działki zanim upłynie 5 lat od jej uzyskania będziemy musieli opłacić podatek dochodowy. A co jeśli działkę nabyliśmy dwa lata temu? Jakie trzeba będzie ponieść koszty w związku ze sprzedażą działki. Wszystko jednak zależy od tego, kiedy działka została dokładanie nabyta. Jeśli była ona zawarta przed 1 stycznia ubiegłego roku, to obowiązuje nas 10 % zapłaty od przychodu ze sprzedaży. Możemy jednak z tego podatku zostać zwolnieni jeśli tylko w ciągu dwóch lat, wydamy nabyte pieniądze na cele mieszkaniowe jak kupno domu, mieszkania, remont generalny itp. jeśli tylko część kwoty na taki cel pójdzie, to tylko ten ułamek zostanie z podatku zwolniony, a reszta będzie opodatkowana. Żeby być z tego podatku zwolnionym to w ciągu dwóch tygodni od czasu sprzedaży powinniśmy zawiadomić urząd skarbowy. O tym, że zamierzamy wydać pieniądze na cele mieszkaniowe.

konieczne opłaty
Jeśli jednak działka została nabyta już po 1 stycznia poprzedniego roku, to wtedy obowiązuje nas podatek 19 % dla fiskusa od dochodu ze sprzedaży. Będzie to inaczej różnica pomiędzy ceną jaką zapłaciliśmy za działkę powiększoną o koszty które zostały wydane na jej zakup, a cena jaką uzyskaliśmy z jej sprzedaży pomniejszoną o koszty przeprowadzonej transakcji.

Zakup działki budowlanej. Jaki VAT – 8 czy 23%?

Jeśli planujesz postawić dom, to na pewno masz ku temu powód. Najczęściej jest to konieczność związana z narodzinami dziecka lub ich planowaniem. Często też, osoby, które mieszkają z teściami czy rodzicami, także chcą mieć własne miejsce. Jednak budowa domu to decyzja bardzo ważna i nie możemy jej podejmować zwykle w ciągu kilku minut, gdyż trzeba przemyśleć wiele kwestii. Warto zorientować się także w kosztach takiej nieruchomości. Możemy w tym celu skorzystać z kalkulatorów, które są dostępne na stronach internetowych. Biorą one pod uwagę wykonanie, cenę materiałów oraz inne kwestie, co pozwala podliczyć miej więcej ile potrzebujemy środków na wybudowanie domu.

Działka pod budowę domu
To jednak nie wszystko. Dom to nie tylko budowla. Musi jeszcze przecież gdzieś stać. Tak więc potrzebna będzie nam działka budowlana. Jeśli już takową odziedziczoną mamy, to już nam dość spory koszt odpada. Jednak jeśli takowej nie mamy, to należy ją nabyć. Nie jest to jednak takie łatwe i wymaga znajomości niektórych przepisów, aby nie kupić nieodpowiedniego terenu na którym nie będziemy mogli postawić domu. Podczas kupna, trzeba także przemyśleć podatek VAT jaki będziemy musieli uiścić. Może on wynieść 8 lub 23 %.

Który wybrać?
Stawka podstawowa VAT to 23 %. Jednak pod pewnymi warunkami może zostać zastosowany podatek w wysokości 8 %. To jak obciążony będzie nasz grunt zależy od dwóch kwestii. Pierwszą jest osoba sprzedająca zaś drugą to, jaki charakter ma grunt. Jeśli sprzedawca jest handlowcem to nie ma wątpliwości , że transakcja podlega podatkowi VAT. Jeśli jednak sprzedawcą jest osoba fizyczna nie potrafimy sami stwierdzić czy jest ona handlowcem czy też nie. Wiemy jednak, że handlowiec, to osoba, która zajmuje się kupnem działek, aby je później sprzedać.

Grunty, które nie są przeznaczone pod budowę oraz te w przypadku których takiej decyzji inne wydano są zwolnione od podatku VAT. A co z tym gruntami które są tylko częściowo objęte planem zabudowy? Niestety , nie wiadomo do tej pory. Nie wiemy więc, czy całość powinna być opodatkowana na 23 lub 8 % czy też tylko część. Najlepszą opcją wydaje się podzielenie gruntu na kawałki, które są opodatkowane.